Imóvel só com contrato ou recibo? Cartório ou Justiça: faça o cálculo

Antes de escolher o caminho

O cartório é mesmo a saída mais simples?

Sem juiz parece mais rápido. Mas o procedimento extrajudicial tem custos que muita gente só descobre depois do protocolo. Veja como funciona e compare as duas vias com o valor do seu imóvel.

ITBI

Prefeitura

Imposto de transmissão, em regra de 2% a 3% do valor do imóvel. Na capital paulista, 3% sobre o maior valor entre o venal de referência e o da negociação.

Ata notarial

Tabelionato de Notas

Ato com conteúdo econômico: segue a tabela de escritura com valor declarado, calculada sobre o valor venal atualizado do imóvel (ou o declarado, se maior).

Registro de Imóveis

Cobrado em 3 etapas

50% do valor do registro no processamento, mais 50% no deferimento, mais o registro integral. Na prática, o dobro de um registro comum, além das notificações.

Os 50% do processamento são cobrados mesmo se o pedido for negado. Pedido mal instruído é dinheiro perdido no cartório. Por isso a análise técnica vem antes de qualquer protocolo.

Calculadora 2026

Cartório ou Justiça: compare os custos do seu caso

Dois passos rápidos. Os números aparecem na hora.

1Atualize o valor do seu contrato

Pela Tabela Prática do Tribunal de Justiça de São Paulo. Na ação judicial, este costuma ser o valor da causa.

Valor pago no contrato Mês da compra Ano da compra

Valor do contrato atualizado até outubro/2026—

Correção—

Contratos anteriores a julho/1994 (moedas antigas) são calculados no orçamento.

2Valor venal atualizado do imóvel

No cartório, a ata, o processamento e o registro são calculados sobre o valor venal atualizado do imóvel, ou sobre o valor declarado, se for maior.

Valor venal atualizado

Alíquota do ITBI no seu município

Via extrajudicial

No cartório

Base: valor venal atualizado do imóvel

Ata notarialTabelionato de Notas

—

Processamento do pedido50% do registro, não devolvido se negado

—

DeferimentoMais 50% do registro

—

Registro da aquisiçãoRegistro de Imóveis

—

NotificaçãoPor pessoa notificada

—

ITBIPrefeitura

—

Total

—

Se o pedido for negado ou impugnado: ficam no cartório — (ata + processamento), e o caso segue para a Justiça do mesmo jeito.

Via judicial

Ação de adjudicação compulsória

Base da taxa: valor do contrato atualizado

Valor da causaContrato atualizado (passo 1)

—

Taxa judiciária inicial1,5% do valor da causa

—

Registro da sentençaRegistro de Imóveis, valor simples

—

ITBIPrefeitura

—

Total

—

Com a distribuição da ação judicial, é indicado averbar na matrícula do imóvel o número deste processo: o imóvel fica vinculado ao processo até o trânsito em julgado. Eventuais controvérsias são decididas pelo juiz, com produção de provas.

A base de cálculo faz toda a diferença.

No cartório, os custos partem do valor venal atualizado do imóvel. Na Justiça, a taxa inicial parte do valor do contrato atualizado. Quanto mais antigo o contrato, maior a distância entre os dois.

E quando a via judicial custa mais?

Em alguns casos, como contratos recentes ou de valor alto, a taxa judicial supera os custos do cartório. Mesmo assim, compare essa diferença com o que fica no cartório se o pedido for negado: a ata notarial e os 50% do processamento não são devolvidos, e o caso acaba indo para a Justiça do mesmo jeito.

Este cálculo não inclui os honorários advocatícios, que são obrigatórios. A lei exige advogado em todo o procedimento. Os honorários são proporcionais ao valor do imóvel e à complexidade do caso.

Faça um orçamento

Fontes

CNB/SP – Tabela de emolumentos 2026 (Notas)
Registro de Imóveis de SP – Tabela de custas 2026 (ARISP)
TJSP – Tabela Prática para Cálculo de Atualização Monetária dos Débitos Judiciais
Lei Estadual 11.608/2003 (taxa judiciária), com redação da Lei 17.785/2023

Estimativa com base nas tabelas oficiais de 2026 do Estado de São Paulo. Não inclui honorários advocatícios.

O risco que pouca gente vê

Quem tem só o contrato ainda não é dono.

Milhões de brasileiros pagaram o imóvel inteiro e continuam com um papel na gaveta. Enquanto a matrícula estiver no nome de outra pessoa, o patrimônio está exposto.

O vendedor faleceu

O imóvel entra no inventário dele e você passa a depender de herdeiros que nem conhece.

Dívidas do vendedor

Credores do antigo dono podem pedir a penhora de um imóvel que, no papel, ainda é dele.

Não vende, não financia

Banco nenhum financia nem aceita em garantia um imóvel sem registro. O imóvel vale menos no mercado.

Herança travada

Seus filhos herdam um problema, não um imóvel. O inventário fica mais caro e mais lento.

Vendedor sumiu

Ninguém atende, ninguém assina a escritura. A adjudicação compulsória resolve isso, na Justiça ou no cartório.

Cadeia de cessões

O imóvel passou de mão em mão por contratos e recibos. Cada elo sem registro aumenta o risco.

“Só é dono quem registra.”

Código Civil, art. 1.245: a propriedade do imóvel se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis.

A lei e a prática

No papel, o cartório. Na prática, depende.

A Lei 14.382/2022 criou a adjudicação compulsória extrajudicial, regulamentada pelo CNJ. O procedimento é bom no papel, mas tem limites que só aparecem depois do protocolo.

Via extrajudicial

No Registro de Imóveis

Cada cartório faz a própria qualificação e as próprias exigências
Custos calculados sobre o valor venal atualizado do imóvel
O processamento é cobrado mesmo se o pedido for negado
Impugnação acolhida encerra o procedimento e cancela a prenotação

Via judicial

Ação de adjudicação compulsória

Na Justiça, com sentença registrada na matrícula

Taxa inicial sobre o valor do contrato atualizado
Ação averbada na matrícula: imóvel vinculado ao processo até o trânsito em julgado
Controvérsias decididas pelo juiz, com produção de provas
Falhas de documentação podem ser supridas por outras provas no processo

O que o cartório exige

Seis peças que precisam encaixar perfeitamente.

Faltou uma, o pedido é negado. É por isso que a análise prévia da documentação define a estratégia.

Prova da compra

Contrato, compromisso, recibo ou cessões em cadeia, com os elementos essenciais do negócio.

Prova da quitação

Comprovantes de que o preço foi integralmente pago.

Ata notarial

Lavrada em tabelionato de notas, com identificação do imóvel, das partes e da quitação.

Notificação

Do vendedor ou, se falecido, dos herdeiros, feita por meio do Registro de Imóveis.

Certidões e ITBI

Certidões forenses que mostrem a inexistência de litígio e o recolhimento do imposto de transmissão.

Advogado

Obrigatório em todo o procedimento, com procuração e poderes específicos.

Sem esses requisitos, o pedido é negado e o caminho passa a ser a usucapião ou a via judicial.

Por que um especialista

O mesmo procedimento. Um caminho muito mais rápido.

Qualquer advogado pode assinar o pedido. Mas é a experiência em regularização de imóveis que evita idas e vindas no cartório.

Diagnóstico antes de gastar

Analisamos contrato, matrícula e cadeia de cessões antes de qualquer custo de cartório. Você sabe de antemão se o caminho é a adjudicação, judicial ou extrajudicial, a usucapião ou outra via.

Ata notarial bem construída

A ata é o coração do pedido. Orientamos o tabelionato sobre exatamente o que precisa constar para o registrador não devolver o título.

Herdeiros e vendedor desaparecido

Localizamos herdeiros, identificamos o espólio e conduzimos a notificação correta, inclusive por edital quando o vendedor não é encontrado.

Menos exigências, menos prazo

Cada nota de exigência do cartório reinicia etapas. Um pedido completo na primeira entrada é o que faz o processo andar.

Dúvidas frequentes

O que todo mundo perguntou no post.

Publicação do Dr. Stefano Simões no Instagram sobre adjudicação compulsória extrajudicial — A publicação que gerou as perguntas

Pode servir, desde que o recibo, sozinho ou junto com outros documentos, demonstre o negócio: quem vendeu, quem comprou, qual imóvel e o preço pago. Recibos genéricos costumam ser insuficientes. Por isso a análise prévia é decisiva.

Sim. Nesse caso, os herdeiros ou o espólio do vendedor são notificados no procedimento. Localizar corretamente esses herdeiros é uma das etapas em que a experiência do advogado mais faz diferença.

Esgotadas as tentativas de localização, a notificação pode ser feita por edital, conforme as regras do procedimento. Vendedor sumido não impede, por si só, a adjudicação.

A adjudicação compulsória pressupõe imóvel registrado em nome do vendedor (ou de alguém da cadeia). Sem matrícula, os caminhos costumam ser a usucapião ou a REURB, que também conduzimos.

Não. A quitação integral do preço é requisito do procedimento. Podemos orientar a melhor forma de concluir o pagamento com segurança e já preparar a regularização.

Envolve o ITBI do município, os emolumentos do tabelionato (ata notarial) e do Registro de Imóveis, além dos honorários. No Registro de Imóveis, a cobrança equivale ao dobro de um registro comum, e a parte do processamento é devida mesmo se o pedido for negado. Use a calculadora do site ou clique em “Faça um orçamento”.

Se faltar algum requisito, o caminho passa a ser a usucapião (judicial ou extrajudicial) ou a ação judicial de adjudicação compulsória. Como atuamos em todas essas vias, a estratégia já é definida antes, para você não perder tempo.

Não necessariamente. A análise e o acompanhamento podem ser feitos online, para imóveis em qualquer estado. Atendimento presencial em Alphaville, Barueri/SP.

O cartório é mesmo a saída mais simples?

ITBI

Ata notarial

Registro de Imóveis

Cartório ou Justiça: compare os custos do seu caso

No cartório

Ação de adjudicação compulsória

Quem tem só o contrato ainda não é dono.

O vendedor faleceu

Dívidas do vendedor

Não vende, não financia

Herança travada

Vendedor sumiu

Cadeia de cessões

No papel, o cartório. Na prática, depende.

Via extrajudicial

Ação de adjudicação compulsória

Seis peças que precisam encaixar perfeitamente.

Prova da compra

Prova da quitação

Ata notarial

Notificação

Certidões e ITBI

Advogado

Seu caso se enquadra na adjudicação compulsória?

Que documento você tem da compra?

O preço do imóvel já foi totalmente pago?

O imóvel tem matrícula no Registro de Imóveis?

E o vendedor, hoje?

O mesmo procedimento. Um caminho muito mais rápido.

Diagnóstico antes de gastar

Ata notarial bem construída

Herdeiros e vendedor desaparecido

Menos exigências, menos prazo

Do primeiro contato à matrícula no seu nome.

Orçamento

Análise técnica

Escolha da via

Protocolo

Registro

Assessoria Jurídica Patrimonial Imobiliária

O que todo mundo perguntou no post.

O contrato na gaveta não protege o seu patrimônio. A matrícula no seu nome, sim.